안녕하세요. 오늘은 전세대출 DSR에 대해서 알아보겠습니다.
얼마 전, 정부에서 깜짝 놀랄 만한 소식을 전해 왔습니다. 바로, 전세대출에도 DSR을 적용하겠다는 것인데요.
(관련 기사) 전세대출도 DSR 적용…전세시장 흔들까
DSR은 대출 규제 중 하나로, 소득 대비 부채 비율을 따져서 대출 한도를 정하는 기준으로 사용됩니다. 대출자의 과도한 부채 부담을 방지해서 가계 부채를 안정적으로 관리하고, 금융 시스템의 건전성을 유지하기 위해 도입되었습니다.
그런데 이 DSR이 지금까지는 전세대출 만큼은 예외로 DSR이 적용되지 않았습니다.
전세는 주로 서민들이 이용하는 주거 형태라, 전세대출을 제한해 버리면 그나마 자본력이 부족한 서민들이 안락한 주거를 영위할 수 있는 길을 막아 버리는 꼴이 되어 버려서요. 그래서 3년 전, 문재인 정부 시절에도 전세대출 DSR 카드를 꺼내 놓으려다가 실수요자들의 반발로 철회한 이력이 있습니다.
지금까지 전세대출은 전세가격의 최대 80%까지 대출이 가능했으며, 주택담보대출과 달리 매달 이자만 납부하고 만기 시 원금을 상환하는 방식이 일반적이었습니다. 이러한 구조로 인해 전세 세입자들은 다른 대출에 비해 상대적으로 높은 대출 한도를 받을 수 있었습니다.
그러나 앞으로는 전세대출에도 DSR 규제가 적용한다고 하며, 이에 따라 대출 한도가 감소할 것으로 전망 됩니다.
전세대출 DSR 적용 배경
3년 전 철회했던 정책을 다시 꺼낸 이유는 크게 두 가지로 보입니다.
1. 안정적인 가계 부채 관리
지난 해 GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율이 100.8%로 OECD(국제협력기구) 회원국 중 100%는 넘는 국가는 한국이 유일하다고 하네요.
그래서 정부가 올 한해는 예년보다 강도높게 가계부채를 관리해서 금융 건전성을 높이려 한다는 것입니다.
2. 갭투자 차단
지난해 갭투자를 이용한 전세사기가 많은 이슈가 되었습니다.
소위 전세 끼고 집을 사는 것을 갭투자라 하는데요. 전세금과 매매금의 차액만큼만 있으면 집을 살 수 있었기 때문에 소액으로 주택 매수가 가능했고 이런 방식으로 수십채의 집을 산 사람들이 많았죠.
갭투자자들에게 세입자의 전세금은 이자 없이 2년간 쓸 수 있는 대출금이라 다름 없었죠. 전세대출에 제한이 없다 보니 전세금이 상승하게 되고 전세금과 매매의 차이가 좁아져서 갭투자를 유발하는 여건으로 작용했습니다. 갭투자자들은 부동산 상승 시기에는 이런 투자로 큰 돈을 벌 수 있었으나, 부동산 하락기가 지속되면서 여러 부작용이 생기고 피해자가 속출하게 되었습니다.
전세대출에 DSR을 적용하면 전세대출 한도가 줄어들 것이며 이는 전세금 하락으로 이어지고 갭투자자들이 더 이상 부분별하게 투자를 하는 것을 방지하는 효과를 가져올 수 있습니다.
DSR 제대로 알기
DSR은 Debt Savings Ratio라는 영어명의 앞 글자를 말하는데, 한국어로 번역하면 총부채원리금상환비율이 됩니다.
한국어로 번역해도 말이 어렵네요. 쉽게 말해서, 1년 동안 버는 돈에서 빚을 갚는데(원금+이자) 사용하는 금액이 어느 정도 차지하느냐(비율)를 따지는 건데요.
DSR 계산은 다음과 같은 방식으로 이루어집니다
- 총부채상환액 계산
- 대출자가 지불해야 하는 원금과 이자, 즉 원리금 상환액을 모두 합산합니다.
- 여기에는 모든 종류의 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차대출 등)에 대한 상환액을 포함합니다.
- 총소득 계산
- 대출자의 총소득을 계산합니다.
- 여기에는 급여, 사업소득, 임대소득 등이 포함될 수 있습니다.
- DSR 비율 계산
- 총부채상환액을 총소득으로 나누어 DSR 비율을 계산합니다.
- 이 비율은 퍼센트(%)로 표현됩니다.
DSR = (총부채상환액 / 총소득) * 100
간단히 예를 들어 보겠습니다.
- 전체 소득이 5백만원이고
- 매월 갚아야 할 원금과 이자가 200만원일 경우
- DSR = (2,000,000 / 5,000,000) * 100 = 0.4 * 100 = 40%
즉 DSR은 40%가 됩니다. 이 비율이 높을 수록 대출자의 재정적 부담이 크다는 의미이며, 대출 기관은 이를 위험으로 판단해서 대출을 꺼려 하게 됩니다.
현행 DSR규제는 은행권 40%, 비은행권 50%로 제한돼 있습니다.
즉 은행에서 주택담보대출을 받을 경우 DSR 40% 까지만 대출 가능하게 됩니다.
언제부터 어떤방식으로 적용하나?
앞서 전세대출 DSR이 안정적인 가계부채 관리와 갭투자 차단 효과가 있다고 했었는데요. 모든 것이 그렇듯, 여기에도 양면성이 있습니다.
바로 실 수요자들의 주거 안정성을 해칠 수 있다는 것입니다. 소득이 적은 서민들이 그나마 쾌적한 주거를 가능하게 하는 것이 전세제도이며, 이 전세에 들어가기 위해 사용하는 것이 전세대출입니다. 그런데 소득 비율로 전세 대출금을 제한한다고 하니, 서민들이 피해를 보게 될 수 있는 것이죠.
모든 전세 대출이 아니라 아래 에 해당하는 경우에만 전세대출 DSR을 적용한다는 방침입니다.
전세대출 DSR 적용 대상과 시행 시기
1. 유주택자의 전세대출 시에만 적용
모든 전세 세입자가 대상은 아니다. 집이 없는 서민들의 전세대출에는 적용하지 않는다고 합니다.
주택을 보유하고 있는 유주택자가 추가로 전세대출을 받을 경우 DSR을 적용할 방침이라고 합니다. 향후 상황을 보면서 점진적으로 DSR 규제를 강화할 수도 있다고 하지만 쉽지는 않을 것으로 보이네요.
2. 전세대출의 이자상환분에 대해서만 적용
또한 전세대출의 이자에 대해서만 DSR을 적용한다고 합니다. 이렇게 되면 총부채상환액이 줄어들어 DSR 비율이 낮아지게 되어 대출 한도가 올라가게 됩니다. 너무 쪼이지 않겠다는 의미입니다.
요약하자면, 유주택자의 전세대출 이자 상환분에 대해서만 DSR을 적용한다는 계획이어서, 무주택 실수요자에게는 직접적인 영향을 주지는 않을 것 같다.
3. 시행 시기
전세대출 DSR 적용은 금융위원회가 발표한 ‘2024년 주요업무 추진계획’의 가계부채 관리 방안의 일환으로 계획된 것으로 아직 시행전이다. 시행 시기는 연내 확정 할 계획이라 한다.
DSR 계산기
토스에서 DSR 개념과 DSR을 계산할 수 있는 기능을 제공하네요.
전세대출 DSR과 무관하게 제공하는 기능입니다만, 정보가 알차네요. 한번 들러 보세요.
https://blog.toss.im/calculator?type=dsr
지금까지 전세대출 DSR 적용에 대해 알아 봤습니다.
전 세계 몇 안되는 국가에 있는 전세 제도는 대한민국에 아주 흔한 주거 형태 입니다. 특히 자본이 많지 않고 소득이 높지 않은 서민들이 보다 쾌적한 주거환경을 영위할 수 있는 수단이기도 합니다. 국가 금융 건정성과 부채관리를 위해 시행 예정인 전세대출 DSR이 실 수요자인 서민들에게 피해가 가지 않으면서도 좋은 효과를 줄 수 있도록 기대해 보겠습니다.